서울 월세 이사 기록2️⃣ - 부동산 용어, 매물 체크리스트 정리

2년 뒤의 나를 위해서 남기는 이사 기록🐜

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5. 부동산 용어 정리 (21.10.27~21.10.29)

나는 부동산을 돌아다니는 게 이번이 처음이었다. 융자나 근저당권 같은 기본적인 용어도 모르는 심각한 상태였기 때문에, 기본적인 부동산 용어부터 전월세 사기 유형까지 싹 다 공부했다.

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(1) 융자

주택을 담보로 받은 대출

예 : 5억원의 아파트, 집주인이 주택을 담보로 2억원의 대출을 받았다면, 집값의 40%가 융자가 ㄲㅕ있다고 말함

* 언니랑 나는 월세 집을 구하므로 무조건 융자가 없는, 등기부등본상 깨끗한 집으로 갈 생각이었다. (월세사는 것도 서러운데, 보증금으로 스트레스 받고 싶지 않았음.)

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(2) 근저당권

은행에서 아파트를 담보로 A에게 대출을 해줄 때 근저당을 설정한다. 이러면 집주인이 빌린 돈을 갚지 못하는 상황에서 부동산을 차압해서 대출해 준 돈을 회수한다 → 근저당권이 매매가의 70% 이상으로 설정되어 있을 경우, 전월세 계약은 피하는 게 좋다.

* 융자가 있는 집 = 은행의 근저당권이 설정되어 있음, 경매로 넘어가면 은행이 먼저 떼간다.

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(3) 채권최고액

은행에서는 보통 빌려주는 돈의 120% 정도를 채권최고액으로 설정한다. 따라서 내 전월세금+채권최고액을 합친 금액이 시세의 70~80%가 넘어가면 좋지 않은 집이다.

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(4) 특약사항

계약에서 서로에게 보장받거나 보장받지 못하는 내용들을 당사자 간에 합의를 통해서 정하는 것. 계약서에 작성했다고 해서 모든 특약사항이 효력이 나타나는 것은 아니다. 주택 임대차 보호법에 있어서 특약은 임차인에게 유리하게 적용된다. [주택임대차보호법 제 10조]에 의하면 임차인에게 일방적으로 불리한 약정은 효력이 없지만, 일방적으로 유리한 약정은 유효하다.

* 특약사항은 본 계약이 진행되기 전, 미리 중개사분께 넣고 싶은 특약사항을 말씀드려야 한다. 그래야 집주인분과 의사소통을 해서 특약을 넣을 수 있는지 아닌지 조율해 준다.

* 중기청 대출을 받는 분들은 "중기청 대출에 실패할 경우 계약금을 전액 반환한다"라는 특약사항을 넣는 게 일반적이다.

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(5) 확정일자

임대차계약에 대해 증거력을 가지는 법률상의 날짜이다.

→ 확정일자 효력이 생기기 전까지는 공부상 임대차 계약이 확인이 되지 않는다. 일부 집주인의 경우 임차인이 확정일자를 받기 전 선대출을 받는 경우가 있다. 그러면 은행의 저당권 및 대출금이 선순위저당금으로 후에 확정일자를 받더라도 재산을 잃을 수 있다.

* 임대차 계약을 하자마자 인터넷or동사무소에 가서 확정일자를 받아야 한다.

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(6) 전입신고

거주지에 전입한 사실을 관할 기관에 신고하는 행위

★★★★★ 2021년 6월부터 생긴 전월세신고제는 "전세금 6000만원이상 or 월세 30만원 이상"이면 필수로 해야 한다. 전입신고를 할 때 주택 임대차 계약 신고필증을 작성해서 신청하면 된다. 임대인과 임차인 각각 신고해야 하지만, 임대인과 임차인 중 1명이 도장 or 서명으로 공동 날인한 임대차 계약서를 제출하면 공동 신고가 가능(대리인이 대신하는 것도 가능)하다. 온라인으로는 부동산거래관리시스템을 통해서 가능하다. 전월세신고를 하면 자동으로 확정일자가 부여된다. 전월세신고는 2021년 6월 1일 ~ 2022년 5월 31일까지는 계도 기간으로 운영되므로, 미 신고에 따른 과태료가 부과되지 않는다. 부동산에서 계약 시 필히 확인해야 함.

* 이사 당일에 동사무소 or 인터넷으로 전입신고를 하면 된다.

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(7) 소액임차인 최우선변제

서울특별시에서 1억 1천만원 이하 보증금인 경우 3,700만원까지 우선 변제를 받을 수 있으며, 2021년 5월 11일부터 계약한 세대는 보증금 1억 5천만원 이하를 소액 임차인으로 하여 5천만원까지 우선 변제(은행보다 먼저 변제)를 받을 수 있다. 우선 변제를 받기 위해서는 주택의 인도+주민등록+확정일자가 필요하다. 배당요구가 필요한 배당요구 채권이다.

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내가 노션에 정리한 내용 중 간단한 것만 복붙해왔다. (전문가가 쓴 글이 아니므로 참고만 해주세요🙏)

 

6. 부동산 매물 체크리스트 정리 (21.10.28~21.10.29)

언니랑 나는 조건에 맞는 집만 있다면 바로 계약할 생각이었다. 둘 다 직장을 다녀서 여러 번 집을 보러 갈 여유가 없었기 때문에, 한번만에 집을 판단해야 했다. 좋은 집인지 판단할 기준을 정하기 위해서 우리만의 매물 체크리스트를 작성했다.

이 집이 내 집이 될 상이냐🤔

(1) 중요 정보

- 중기청 or 청년 전월세 대출이 가능한 매물인지

- 특약사항(대출실행이 안되면 계약금 반환)을 넣을 수 있는지

- 보증금/월세/관리비 비용

- 층수, 엘리베이터 여부

- 집 위치 (언덕or고바위 여부)

- 옵션 여부

- 빈집 여부 (빈집이라면 얼마나 되었는지)

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(2) 집 컨디션

- 햇볕이 잘 드는지 + 낮 일조량

- 전등 나간 게 있는지

- 벽지 들뜸 여부, 장판 찍힘 여부 (+ 문제 있다면 새로 해주는지)

- 창문 샷시, 방충망 확인

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- 물이 잘 나오는지

- 물이 잘 내려가는지

- 습한 집인지 (습도)

- 곰팡이 여부

- 누수 흔적

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- 하수구 냄새 정도

- 벌레 흔적

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- 기존 가구 상태

- 에어컨 배선 위치 확인

- 주방 상하부장 나사 녹슴 여부, 주방후드 청결 여부

- 일반 쓰레기, 분리수거, 음식물 쓰레기 처리 방법

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(3) 교통+편의시설

- 지하철역 도보 몇 분인지

- 근처 혐오시설 여부

- 마트 or 시장 여부

- 주변에 정형외과, 내과, 약국 여부

엑셀파일

정리한 체크리스트는 엑셀 문서로 만들어서 출력해서 가지고다녔다.

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좋은 집을 고르기 위해서 확인해야 할 것들이 정말 많았다. 체크리스트 내용을 모두 외워가는 건 불가능하다고 판단하고, 언니랑 내가 카테고리를 나눠서 보기로 했다. 언니는 물(+습도)와 벌레 확인, 나는 냄새와 전기(+전등)를 맡았다. 채광은 제일 중요하기 때문에 둘 다 꼼꼼하게 확인하기로 하고 부동산을 돌았다:-)